Le marché immobilier britannique est en crise, avec des prix huit fois supérieurs aux revenus médians.

La dernière idée lancée est le retour des prêts hypothécaires à 99 % garantis par le gouvernement. La logique est que, puisque les prix de l’immobilier sont hors de portée pour beaucoup, une hypothèque à 99 % permettrait à un plus grand nombre de pouvoir acheter sans attendre les 19 ans qu’il faut actuellement pour obtenir un dépôt. Mais, comme beaucoup d’autres politiques de plâtre collant, elle se limite à exacerber le problème sous-jacent. Nous examinerons 10 exemples de raisons pour lesquelles la politique gouvernementale échoue, ainsi que ce qui pourrait être fait différemment.

1. Hypothèque à 99 % – Aide à l’achat « Aide à emprunter »

L’idée d’un prêt hypothécaire à 99 % appartient à une catégorie très similaire à celle de l’aide à l’achat du gouvernement. Le principe de base est que les logements sont inabordables et que le gouvernement doit donc aider les nouveaux emprunteurs à emprunter davantage. Loin de remédier à la situation sous-jacente, cela alimente le feu. Une commission parlementaire a estimé que les milliards dépensés pour aider à l’achat constituaient une mauvaise utilisation de l’argent public, ce qui a contribué à faire monter les prix de l’immobilier. Certains qui ont reçu un soutien gouvernemental peuvent avoir l’impression d’en avoir bénéficié, mais l’effet net est de faire monter les prix, rendant ainsi plus difficile l’achat pour tout le monde. L’autre problème est que 99 % des prêts hypothécaires posent de réels problèmes. Il suffit que les prix de l’immobilier baissent de 2 % pour que les nouveaux propriétaires se retrouvent avec une valeur nette négative. En outre, le coût du taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires à 99 % sera probablement beaucoup plus élevé. 6% au lieu de 5%, ce qui le rend plus cher et plus risqué. Le gouvernement offrira des garanties à la banque, pas aux propriétaires. De plus, nous avons déjà essayé tout cela. L’une des causes de la crise désastreuse du crédit était la prolifération des prêts hypothécaires à risque. Vous vous souvenez de l’hypothèque à 125 % en période de crise du crédit ? Cela ne s’est pas bien terminé.

2. Vendez les logements sociaux et arrêtez de construire

Le plus grand échec de la politique britannique du logement a peut-être été la décision de vendre les logements sociaux, à peu près au moment où le gouvernement décidait d’arrêter la construction. Cela a coupé l’offre de logements locatifs à bas prix, poussant les gens vers le secteur locatif privé, plus onéreux. 75% des HLM vendues en droit d’achat sont désormais louées. Et le gouvernement dépense 25 milliards de livres sterling par an en aides au logement afin de subventionner les ménages à faible revenu afin qu’ils puissent payer les propriétaires privés. Au moins à ce problème, il existe une solution simple : revenir à la construction de logements sociaux. La plupart des gens conviennent que ce serait souhaitable, le seul problème est que cela coûterait assez cher. Le coût de la construction de logements a grimpé en flèche ces dernières années, et si le gouvernement loue à des loyers inférieurs au marché, cela coûtera cher. Persimmon affirme que le coût moyen de construction est supérieur à 201 000 £. Les conseils locaux sont au bord de la faillite, de sorte que toute construction majeure de logements devrait provenir du gouvernement central. Le Parti travailliste a indiqué sa volonté de construire, et ses électeurs sont plus favorables à la construction que la coalition électorale conservatrice typique, mais cela restera une tâche gigantesque. Il n’existe pas de solution miracle.

La vérité est qu’il est facile de promettre de construire davantage de logements, mais les gouvernements sont tiraillés entre le désir de construire et une forte opposition à la construction. Le résultat est prévisible : les objectifs du gouvernement sont rarement atteints. Les permis de construire ont chuté récemment

3. Des restrictions de planification trop strictes ?

Une autre politique controversée concerne les réglementations en matière d’urbanisme et la ceinture verte en constante expansion. 26 % du territoire anglais est protégé. Lorsqu’on leur a demandé quel pourcentage des terres en Angleterre était développé, les gens ont répondu 47 %, en fait, le chiffre n’est que de 9 %.

La crainte de perdre les terres vertes et agréables de la Grande-Bretagne est compréhensible, mais 65 % de la ceinture verte est constituée de terres agricoles banales, peu riches en biodiversité. Moins de 7 % de la ceinture verte est réellement ouverte aux loisirs. La ceinture verte est une marque très puissante, mais une grande partie de la ceinture verte n’a rien à voir avec le mythe des champs verts vallonnés. L’économiste fait état de 43 000 hectares de terrains non bâtis à moins de 800 mètres d’une gare, qui pourraient fournir des logements là où ils sont nécessaires. La ceinture verte oblige les gens à vivre plus loin de leur lieu de travail et à parcourir de plus longues distances. Construire à proximité des gares ferroviaires pourrait augmenter l’offre de logements sans exercer la même pression sur la congestion routière, souvent due à la crainte de nouvelles constructions. Aujourd’hui, les opposants à l’assouplissement des restrictions en matière d’urbanisme pourraient pointer du doigt le million de parcelles de terrain autorisées, mais qui restent non bâties. Mais les sociétés de logement affirment qu’il est si difficile d’obtenir une autorisation qu’elles doivent conserver des parcelles. Mais ce qui compte aussi, c’est de construire des maisons là où elles sont nécessaires, par exemple dans les villes où les prix dépassent 10 fois le revenu médian.

4. Manque d’incitations

Un autre problème est qu’à l’heure actuelle, les conseils locaux ne tirent que peu d’avantages financiers de l’approbation de nouveaux bâtiments, le gouvernement étant par exemple soumis à un droit de timbre. Mais, en même temps, les conseils doivent financer davantage de services pour une population croissante. Pour que les municipalités et la population locale soient plus favorables aux nouvelles constructions, il faut de meilleures incitations pour garantir que plus de logements équivaut également à plus de financement pour les services connexes.

Un dernier point qui mérite d’être souligné est que construire davantage de logements n’est pas la solution miracle pour améliorer l’accessibilité financière. Une augmentation de l’offre d’un million aurait pour effet net de réduire les prix de 10 %.

5. Politique monétaire

L’un des échecs indirects de la politique du logement a été 13 années de taux d’intérêt nuls, combinées à un assouplissement quantitatif qui a gonflé la demande au-delà de ce à quoi on pourrait habituellement s’attendre. Ce sont davantage les prêts hypothécaires ultra bon marché qui ont fait augmenter les prix de l’immobilier plus rapidement que les revenus. Cela reflète davantage la Banque d’Angleterre et la politique monétaire. Mais la difficulté est que ce serait une erreur de demander à la Banque d’Angleterre d’utiliser les taux d’intérêt pour contrôler les prix de l’immobilier – ses principaux objectifs devraient être l’inflation et le plein emploi. Un autre problème majeur est que les salaires médians ont cessé d’augmenter.

La meilleure solution pour le marché immobilier britannique serait de revenir au taux de croissance tendanciel d’après-guerre, ce qui est plus facile à dire qu’à faire.

6. Immigration

L’immigration est souvent citée comme ayant un impact important sur le logement. Au cours des dernières décennies, le Royaume-Uni a connu des niveaux élevés de migration nette, qui ont entraîné une augmentation du nombre de ménages, exerçant une pression sur les prix et les loyers en particulier. Malgré les promesses de réduire les niveaux de migration, l’ONS prévoit une augmentation continue de la population et donc de la demande de logements. Les promesses du gouvernement concernant la construction de logements et la restriction de l’immigration semblent subir le même sort.

Ce serait une erreur de dire que l’immigration est la cause profonde de la crise du logement, mais elle a amplifié la demande, notamment l’année dernière lorsque les loyers privés ont grimpé en flèche.

Le problème est que l’économie a besoin de migrants pour pourvoir les postes vacants dans les domaines de la santé, de l’agriculture et, ironiquement, du bâtiment. Le secteur de la construction résidentielle fait état d’une pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Une plus grande importance accordée aux compétences professionnelles pourrait contribuer dans une certaine mesure à réduire le besoin de migration. Mais si des niveaux de migration élevés sont maintenus, il devient plus important d’augmenter l’offre.

7. Maisons vides et secondaires

Un autre problème en matière de logement est le nombre de résidences secondaires et vides, ce qui constitue un problème particulier pour les habitants exclus des zones touristiques. Le conseil municipal de Brighton a annoncé un doublement de la taxe d’habitation sur les résidences vides et secondaires. Ce n’est pas une panacée, mais cela repose sur une logique solide, et il ne serait pas surprenant de voir davantage de conseils adopter cette approche.

8. Droit de timbre

Un autre problème sur le marché du logement réside dans les énormes difficultés et coûts liés au déménagement. Cela a conduit à un marché turgescent où les gens vivent dans des logements inappropriés. Par exemple, les personnes âgées vivant dans des maisons surdimensionnées, alors qu’elles préféreraient peut-être un logement plus petit et adapté à leur âge. Le droit de timbre constitue un coût important en cas de déménagement. Pour les résidences principales, il serait opportun de supprimer complètement le droit de timbre. Le droit de timbre sur la propriété a rapporté 14 milliards de livres sterling en 2023, il faudrait donc une alternative. Je suggérerais d’élargir les droits de succession ou l’impôt sur les plus-values. Si vos parents ne paient pas le droit de timbre, ils en laisseront davantage. Je ne comprends pas l’aversion pour les droits de succession, dont seuls 4 % des successions sont actuellement redevables. Mais il vaudrait mieux payer l’impôt sur l’héritage plutôt que de rendre le déménagement coûteux. Faciliter les déplacements aiderait à ajuster la demande. Les retraités pourraient réduire leurs effectifs, libérant ainsi des chambres libres pour les jeunes familles.

9. Loyers maximaux

Une autre politique qui a échoué et que je mentionnerai rapidement est celle des loyers maximaux. La logique est que si les loyers sont trop élevés, les gouvernements devraient les rendre moins chers. Le problème est qu’invariablement, un loyer maximum réduit l’offre. Les propriétaires se plaignent déjà de la baisse des rendements et du manque de rentabilité. Les prix maximaux ne feront qu’encourager davantage de propriétaires à partir, exacerbant ainsi la pénurie d’offre. Cela entraînera invariablement des files de locataires se disputant une offre limitée. Si les propriétaires exploitent le pouvoir de monopole, il vaudrait mieux trouver un moyen de les taxer et d’utiliser les fonds pour augmenter l’offre.

10. Gel des prestations

Nous nous concentrons souvent sur les défis des primo-accédants, mais il convient de garder à l’esprit que le gel des aides au logement introduit depuis 2020 signifie que les taux d’allocation locale de logement (LHA) ne couvrent pas la hausse des loyers privés. Moins d’un loyer privé sur cinq en L’Angleterre se situait dans les taux LHA. Cela a conduit à une augmentation du nombre de familles sans abri vivant dans des logements temporaires, coûteux pour les communes.

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